開発・設計

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開発・設計

開発地は大阪近郊の市街地の農地で、北側は田、東側を里道、南側は市道、西側も田となっています。
境界は、市道は道路課、里道は(今までは府土木事務所明示係が担当していましたが、平成17年4月から市へ移管され、里道水路は)公共物担当に境界明示申請します(注1)

 

 

 

(注1) 里道・水路で移管しなかったものは近畿財務局が担当します。

明示申請書類作成に先立ち、法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)・登記事項要約書・閉鎖登記簿・旧土地台帳を閲覧し、公図と旧公図・地積測量図・分筆申告図を調査し、既明示の有無を調べます。現地の現況測量をおこない現況図を作成します。
【写真は旧公図】

登記事項要約書
閉鎖登記簿
旧土地台帳
地積測量図
分筆申告図
全部事項証明書
地図、 公図
隣接地土地所有者に立ち会いを得て仮杭(今回は擁壁工事があるので、完成後コンクリート杭を設置)を設置しました。この後、印鑑証明書付きで実印を押印した境界確認書を交換します。
明示申請書です。(申請してから現場立会まで、約1ヶ月。)
利害関係人(道路は隣接土地所有者・里道は隣接土地所有者と対側地土地所有者と地元区長・水路は隣接土地所有者と対側土地所有者と水利委員)と市や土木事務所の明示担当者が立会います。         
里道・水路の幅は基本的に最低幅員が91cm(3尺)ですが、現況や過去の状況をよく知っている関係者の意見を聞き、皆が納得して境界が決まります。
区画整理等が終わっている場合や、法務局に地積測量図等があれば、その資料に基づき再現されますが、この土地のように今まで決まった資料がない場合は、土地所有者が協議して境界を決めていきます。



地積測量図
決定した境界点を、今回はGPS(カーナビでおなじみですが、測量で使用するものは高精度のものが要求されます。)で測量します。
GPS測量では、事前に衛星が沢山(時間内に4つ以上)飛ぶ日を選び精度を求めます。
一旦機器を据え付けると、後は衛星が通るのを待つだけになります。得られた資料を会社に持ち帰り解析します。


GPS測量
この日は6基の衛星がとらえられています。
土地境界測量が終了し、土地の面積が決まりましたが、まだ仮実測の段階です。
今回は公簿面積より若干増えました。
登記面積と相違すると、土地更正登記を行いますが、今回は分筆登記です。



公簿(登記簿)
土地地積更正登記
画像はありません

明示図面に利害関係人(区長・水利委員・土地改良区・隣接地土地所有者・対側地土地所有者の押印を得て、道路課や公共物管理課に提出し、明示完了です。(提出後1.2週間要。)
隣接土地所有者と、筆界確認書を2通作成し、印鑑証明書添付して実印を押印します。
これで全ての筆界が確定し、この土地の実側面積が出ました。

 

筆界確認書

土地実測図に基づき、土地利用計画図等各種図面を作成します。
宅地開発の場合、最終的には市へ道路敷や排水管・給水管等は寄付ですが、各市それぞれ独自の仕様が掲載された開発指導要綱があり、これを基に計画します。
市街化区域は500㎡以上だと、都市計画法29条開発許可を受けますが、その前に事前相談・事前協議・都市計画法32条協議を行い、29条申請になります。(期間は2.3ヶ月)



開発指導要綱
都市計画法29条開発許可が下り、工事着工です。

農地法5条届出を市の農地法5条届出を市の農業委員会に申請します。



農地法5条・・農地を農家以外の人に譲渡する場合に必要です。

擁壁工事前に、地盤調査に基づき、 地盤補強の為地盤改良工事を行いローラー転圧します。

擁壁の鉄筋が組み上がりました。



擁壁の形や鉄筋はボーリングで地盤調査をして構造計算をして決めます。

道路に下水や雨の排水管、給水管、ガス管を埋設し、区画割りされた土地にもそれぞれの管が引き込まれます。

道路舗装工事です。
開発指導要綱に従ったアスファルトの厚さ、基礎路盤の厚さ、横断勾配を守り施工します。
宅地内にガス・給水・汚水桝・雨水桝が設置され、この時点で、農地から宅地への地目変更・分筆登記をします。





土地地目変更登記
土地分筆登記

擁壁の上に転落防止のネットフェンスが設置され、
都市計画法36条工事完了届を提出、市と府の検査を受けます。



都市計画法36条完了届・・工事中の写真やコンクリートの強度試験書・鉄筋のミルシートなどを添付します。

開発地全景です。今回の開発は8区画でした。
道路中央に来てしまった電柱も関西電力に移設届けを提出して移設します。

検査立会後10日で、府知事から工事検査済証(都市計画法36条 検査済証)が発行され、その後大阪府公報に告示され、全部の手続きが終了します。



開発工事検査済証
大阪府公報

建物が建ち始めました。
建物が完成すると1ヶ月以内に、建物表題登記や保存登記等の手続きに入ります。
電柱も移設が完了しています。



建物表題登記


【用語集】


【登記事項証明書】:とうきじこうしょうめいしょ 
  一筆の土地、一個の建物ごとに記録されている登記記録(一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記の記録「旧:登記用紙」)の全部または一部を、登記官が公的に証明した書面のこと。


【登記事項要約書】:とうきじこうようやくしょ 
一筆の土地、一個の建物ごとに記録されている登記記録を要約した書面のこと。


【公図】:こうず 
土地台帳付属地図(とちだいちょうふぞくちず)が正式名称。 登記所(法務局出張所などのこと)に備え付けられている地図であって、土地が一筆ごとに書かれており、土地の形状や隣接地との位置関係がわかるように作られたもの。 明治初期に行なわれた租税徴収のための簡易な土地測量が原型になっている。「公の地図」であっても、実際には明治時代の未熟な測量技術で作成されたため土地の形状や土地同士の位置関係が誤っていることが少なくない。


【旧土地台帳】:きゅうとちだいちょう 
旧制で、土地の所在・地番・地目・地積などを登録した帳簿。1960年(昭和35)に廃止され、土地の現況は土地登記簿の登記用紙の表題部によって明らかにされることとなった。


【公簿(登記簿)】:こうぼ (とうきぼ) 
登記事項(不動産に関する表示・権利関係)を記入した登記所に備えられる公の帳簿。 新しい不動産登記法(平成17年3月7日施行)では、磁気ディスクなどをもって調製され登記記録(一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記の記録)が記録される帳簿を、登記簿と呼ぶことが原則になった。


【地積測量図】:ちせきそくりょうず 
土地の表示登記や分筆、地積更正登記を申請する際に、土地家屋調査士が作成し、登記所へ提出する書面。正確な測量技術により土地の面積、土地の形状、境界標の種類等が記載されている。


【地積更正登記】:ちせきこうせいとうき 
土地登記簿に記載されている「地積」が、実際に測った面積と異なる場合に正しい面積に訂正する登記。


【閉鎖登記簿】:へいさとうきぼ 
一筆の土地または一個の建物の登記記録が閉鎖(土地が合筆された場合、建物が滅失した場合など)された場合に、その閉鎖された登記記録が保存される帳簿(または磁気ディスク)のこと。


【分筆登記】:ぶんぴつとうき 
一筆の土地を分割して数個の土地にする登記。


【土地境界確認書】:とちきょうかいかくにんしょ 
隣接する土地の所有者間で境界を確認したことを記載し、押印のうえ交換した書面。


【GPS測量】 
Global・Positioning・System(汎地球(全地球)測位システム)。 地球上で人工衛星からの電波を受信・解析することにより、位置を計るシステムのこと。 2台以上の受信機を使い、同時に4個以上の電波を受信して、測量地点間の相対位置を決定します。


【地目変更登記】:ちもくへんこうとうき 
  土地登記簿に記載されている「地目」が、実際のその土地の現況および利用状況と異なる場合に行う表示変更の登記。


【建物表題登記】:たてものひょうだいとうき 
  建物に関して、最初になされる表示登記のこと。 新築された建物などの場合、登記記録(表題部)を新規に作成するための手続。


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